Betriebsaufspaltung durch PV-Dachflächenvermietung – droht der Verlust der erweiterten Kürzung?
Dr. Stephan Salzmann, Partner, Rechtsanwalt und Steuerberater bei LKC Grünwald, kennt die Problematiken großer Immobilien- und Unternehmensstrukturen aus der Beratungspraxis und ordnet die aktuelle Entscheidung des FG Düsseldorf entsprechend ein.
Das Urteil des FG Düsseldorf vom 19.2.2025 (5 K 814/22 G, F) befasst sich mit der Frage, ob die Vermietung von Dachflächen eines grundstücksverwaltenden Wohnungsunternehmens an eine konzernverbundene Gesellschaft zum Betrieb von Photovoltaikanlagen eine Betriebsaufspaltung begründet und damit die erweiterte Kürzung des Gewerbeertrags nach § 9 Nr. 1 S. 2 GewStG ausschließt.
Die Klägerin ist ein bestandsverwaltendes Wohnungsunternehmen innerhalb eines Konzerns. Sie hält einen umfangreichen Immobilienbestand (Wohnungen, Garagen/Stellplätze, Gewerbeeinheiten) und ist gewerbesteuerlicher Organträger einer Zwischenholding, die wiederum zu 100 % an einer F-GmbH beteiligt ist. Die F-GmbH erbringt nahezu ausschließlich Dienstleistungen im Bereich der Bewirtschaftung von Wohnungs- und Gewerbeimmobilien (Property Management) für Konzerngesellschaften und Dritte. Daneben baute sie in geringem Umfang den Betrieb von Photovoltaikanlagen auf. Hierfür überließ die Klägerin der F-GmbH etwa 0,15 % ihrer gesamten Dachflächen. Ab dem 1.1.2009 erhielt die Klägerin hierfür ein Nutzungsentgelt von 1 EUR pro Quadratmeter und Jahr, während sie mit der Vermietung der Gebäudeflächen das 50- bis 84‑Fache je Quadratmeter erzielte. Die Umsätze aus dem Photovoltaikbetrieb machten bei der F-GmbH weniger als 1 % des Gesamtumsatzes aus.
Im Anschluss an eine Betriebsprüfung versagte das Finanzamt der Klägerin die erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 S. 2 GewStG. Es begründete dies damit, dass zwischen der Klägerin als Besitzunternehmen und der F-GmbH als Betriebsunternehmen eine kapitalistische Betriebsaufspaltung vorliege. Die überlassenen Dachflächen seien wesentliche Betriebsgrundlage für den Photovoltaikbetrieb und führten daher neben der unstreitigen personellen Verflechtung auch zu einer sachlichen Verflechtung, zumindest bezogen auf diesen Teilbereich des Unternehmens der F-GmbH.
Das Finanzgericht gab der Klage statt. Es bestätigte zwar eine personelle Verflechtung, verneinte jedoch eine sachliche Verflechtung. Die vermieteten Dachflächen seien für die F-GmbH insgesamt nur von untergeordneter Bedeutung und erfüllten nicht die Funktion einer wesentlichen Betriebsgrundlage. Der Betrieb der Photovoltaikanlagen stelle gemessen am Gesamtumsatz lediglich eine Randaktivität dar und bilde weder den räumlichen noch den funktionalen Mittelpunkt der Geschäftstätigkeit. Der maßgebliche Geschäftsbereich der F-GmbH liege im Property Management, auf den praktisch der gesamte Arbeitseinsatz der Mitarbeiter entfalle. Die vom BFH entwickelte Filialrechtsprechung, die auf den einzelnen betrieblichen Teilbereich abstellt, sei auf Unternehmen mit gänzlich unterschiedlichen Geschäftsfeldern – wie hier Dienstleistungen im Property Management einerseits und untergeordnete Stromerzeugung andererseits – nicht ohne Weiteres übertragbar. Auch das Bestehen eines Organkreises ändere daran nichts. Folglich habe die Klägerin mit der Dachflächenüberlassung den Rahmen der bloßen Vermögensverwaltung nicht überschritten, sodass die erweiterte Kürzung zu gewähren sei.
Im Praxishinweis in DStRK2026, 122 wird hervorgehoben, dass abzuwarten bleibt, ob der BFH im anhängigen Revisionsverfahren (III R 12/25) diese Sichtweise bestätigt und damit faktisch eine Bereichsausnahme von der Filialrechtsprechung zugunsten der Vermietung von Dachflächen für Photovoltaikzwecke schafft. Sollte der BFH dies ablehnen, könnten grundstücksverwaltende Unternehmen, die vor Einführung der spezialgesetzlichen Begünstigung des § 9 Nr. 1 S. 2 Buchst. b GewStG (ab Erhebungszeitraum 2021) den Photovoltaikbetrieb auf personell verflochtene Gesellschaften ausgelagert haben, gezwungen sein, diese Aktivitäten wieder in das eigene Unternehmen zurückzuholen, um die erweiterte Kürzung nicht zu gefährden. Zudem wird klargestellt, dass eine einmal schädliche Betriebsaufspaltung nicht dadurch „geheilt“ werden kann, dass durch spätere Gesetzesänderungen eingeführte steuerbegünstigende Merkmale im Wege einer Merkmalsübertragung von der Betriebsgesellschaft auf die Besitzgesellschaft übergehen.
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Dr. Stephan Salzmann
